先來到三峽老街前的長福橋
在被拆掉之前留個影
三鶯線的列車已經抵台
預計今年將做機電測試
不知能不能在2025年底完工呢
前方是三鶯線為了融入北大校園特別做的拱橋設計
配合TOD策略
三鶯線也有不少站體
規劃聯合開發強化土地利用
現在LB06三峽站
已完成三鶯線首波聯開案招商
分別由將捷建設及昇陽建設標下
預計做捷運共構宅跟日照中心
LB06三峽站附近也蓋了社會住宅
算是有考慮到了交通節點的居住需求
國光社宅的工程造價(109年發包)
跟內政部公開說明社宅的造價差不多
約每坪12~15萬元
這麼便宜就可以蓋的有模有樣了
但如果是現在才發包應該就不只這價位了
過去被俗稱鬼城林三淡之一的
三峽北大特區
如今看起來也大樓林立
生活機能要賣場有賣場
要學校也有桃子腳國小在擴建當中
已經逐漸越來越完備
(相對淡水淡海新市鎮
崁頂一帶還一堆草坪 宛如空城)
這邊是三鶯線機廠的所在地 LB05龍埔站
跟LB06三峽站位在人口較多的都會區不同
這裡座落於原本是非都市計畫的一般農業區
換句話說是蓋在農地中的捷運站
隨TOD的策略
除了旁邊規劃聯開案外
附近約82公頃的土地將要區段徵收
規劃「麥仔園」都市計畫
並一併整治蓋在農地的工廠
龍埔里到現在仍擺脫不了被徵收的命運
一開始被徵收來蓋國家教育研究院
再來徵收蓋農業改良場
後來徵收重劃北大特區
後續又徵收蓋龍埔捷運站以及龍埔機廠
這次是第6次 預計徵收重劃麥仔園
將農地變更成跟北大特區類似
以住商為主的重劃區
在地居民被政策驅趕多次
這次聽到麥仔園要再重劃開發應該會很反感
有些是世代居住此地 完全拒絕區段徵收
有些則是不反對 但希望有完整的安置計畫
以麥仔園的案例
重劃後地主分回的抵價地只有原土地的40%
舉例來說原本有50坪的地 開發後只會分回20坪
區段徵收都是以地價上漲為前提
政府常會樂觀的評估 分回的40%會因為單價上漲
會比原本徵收前的地還賺
進而說服民眾將有更方便的道路 電線污水共管的社區
還有捷運開在家裡附近 土地一定增值等
就像建商的代理人一樣 鼓勵居民共同開發
然而有些土地坪數不夠的地主
只能領補償金約5百萬
這筆金額在雙北完全無法買到任何一間房
一直以來 從2015年開始
麥仔園區段徵收一直經歷各種大大小小的爭議
常常會聽到一些都市傳說
例如徵收前 建商會先跑來遊說地主
說自己開的價格比較好 等到政府要來徵收了
常常開出的條件都不會很滿意
與其等到政府徵收
倒不如直接賣給建商還有比較好的獲利等
甚至這次麥仔園的開發
市府的都市計畫還是草案尚未公告的階段時
建商就可以拿到圖 畫出土地分區 發給在地居民
究竟建商是靠什麼門路取得第一手資訊？
當然 以市府角度會澄清建商的圖跟市府無關
一切都是以正式公告為主
與麥仔園相鄰的
還有一個樹林大柑園都市計畫
將規劃621公頃 以工業區為主的複合式工業城
跟麥仔園一樣 其中的目的是為了整頓農地工廠
大柑園跟麥仔園在過去是臺北縣的米倉
在土地使用分區上被劃為特定農業區
以更嚴格的規範保護這片農地
但後來整個地區水源不足 不斷限水
種植農作沒有收入 農民最終只能陸續休耕閒置
後來伴隨周圍縣市的都市計畫
部分工廠被搬離遷移此地 雖蓋在農地上
但也為在地帶來新的工作機會 如針織 傢俱等工業
比起閒置農地 工廠意外的對當地居民更有幫助
後來新北市府考量到
灌溉水源已經不如以往的現實吧
在2019年將特農區調整為比較寬鬆的一般農業區
允許當地可以更加彈性的運用土地
現在的大柑園大部分都是農地工廠
真正有在農地農用的地方已經少之又少
很難得可以看到像眼前規劃工整的農地了
大柑園跟麥仔園的工廠
大多數是以傢俱跟五金等工業為主
對他們而言
最理想的方式是區段徵收規劃好後
能搬遷至產業園區
也就是搬至工業區合法經營吧
但地方政府想的應該都是
爭取台積電進駐大柑園產業園區
畢竟政府也需要點政績
總要有個亮點借題發揮
假設大柑園都被規劃為半導體園區
那估計原本的工廠不是搬離外縣市
要不就是直接歇業了
過去 有時政府實施的政策
跟在地民眾所需要的
會有些許落差
落差的原因在於現行的都市計畫及區段徵收
在流程上 往往都是政府單方面規劃好後
再依法定程序 舉辦「公聽會」告知民眾
等到民眾知道後 已經為時已晚
想陳述意見 也已經來不及
畢竟都市計畫方案已趨近擬定完成
能調整的空間相當有限
如果政府規劃的方案是當地民眾不需要的
那勢必會造成爭議
有時甚至民眾提的意見
政府不聽 也不解釋不採納的理由
直接拿單方面規劃的版本繼續開說明會
繼續討論如何徵收民眾家產 執行政府想要的願景
做為民主的社會
在區段徵收的執行上 反而顯得草率
有些公民團體主張廢除區段徵收
但以地方政府的立場來看
區段徵收卻是執行都市計畫的重要工具之一
也為部分市民帶來不少好處
像青埔特區 新板特區 南港經貿園區
都是區段徵收的成果
若廢除區段徵收
地方政府一定會反彈
因此能改進的
或許就是在區段徵收程序上進行改變
例如於都市計畫擬定前的規劃階段
就開放民眾參與
以田野調查 辦理工作坊或座談會的形式
進行意見蒐集 交互討論
讓民眾在都市計畫擬定前得以瞭解內容
並表達意見
落實參與式民主
或者是用比較硬一點的手段
就是規範所有土地徵收都應舉行「聽證」程序
「聽證」跟「公聽會」差異是
「公聽會」是以諮詢為目的 民眾表達完想法後
其意見僅供官員及專家委員參考 聽聽就好
面對民眾問題 官員只需回答再考慮納進計畫就能了事
但「聽證」就比較嚴謹 針對陳述意見 提出證據
都有正式的法定程序規範
最終的行政決策也必須將聽證的意見納入考量
不管意見有沒有採納 行政官員都必須說明理由
相對於公聽會只是為了辦而辦 走個形式
變成單方面以告知為主的會議
聽證更能夠約束行政官員
落實聽取並答覆民眾意見 達到有效的雙向溝通
如果民眾與政府間的溝通
是實質且雙向的
或許區段徵收就不會貼上惡名
反而可以回歸公益性
完善公共建設的區段徵收精神吧
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